Bałtycka Agencja Zarządzania Nieruchomościami
Bałtycka Agencja Zarządzania Nieruchomościami
Bałtycka Agencja Zarządzania Nieruchomościami
Bałtycka Agencja Zarządzania Nieruchomościami
 

Balt - Dom
to stabilna firma o ugruntowanej pozycji na rynku zarządzania nieruchomościami.

Zajmujemy się profesjonalnym zarządzaniem i administrowaniem nieruchomościami. Istniejemy od 2003 roku., zdobyliśmy zaufanie wielu klientów, w skład których wchodzą duże i małe wspólnoty oraz nieruchomości komercyjno-usługowe.
Specjalizujemy się w administrowaniu i zarządzaniu wspólnotami mieszkaniowymi w zakresie ich organizacji, przejmowania budynków od deweloperów, przeprowadzania remontów wraz z pozyskiwaniem środków finansowych do ich realizacji oraz zarządzania nieruchomościami wspólnymi.

Nieruchomości, którymi administrujemy lub zarządzamy traktujemy bardzo indywidualnie, a świadczone przez nas usługi zawsze dostosowujemy do potrzeb naszych klientów i specyfiki nieruchomości.

Dążymy do stałego podwyższania standardów naszego działania w celu zapewnienia utrzymania nieruchomości w należytym stanie technicznym i estetycznym, zaś ich właścicielom poczucie bezpieczeństwa oraz osiągnięcie satysfakcjonującego poziomu kosztów utrzymania nieruchomości.

Doświadczenie oraz wysokie kwalifikacje pracowników i wspólników gwarantują, że będą Państwo mieli solidnego partnera.

Oferta

Mamy przyjemność zaprezentować Państwu ofertę na kompleksową obsługę administrowania nieruchomościami. W celu zaspokojenia potrzeb naszych klientów nawiązaliśmy współpracę z wieloma sprawdzonymi firmami zajmującymi się utrzymaniem porządku i czystości, konserwacją urządzeń występujących na nieruchomości, ochroną mienia, nadzorem technicznym oraz innymi firmami związanymi z rynkiem nieruchomości.



Nasza oferta zarządzania i administrowania nieruchomością
dotyczy w szczególności obsługi:

  • prowadzenie aktualnego wykazu lokali
  • reprezentowanie Wspólnoty na zewnątrz przed organami administracji państwowej i samorządowej oraz w stosunkach pomiędzy Właścicielami w zakresie powierzonych uprawnień i obowiązków
  • stały kontakt z członkami wspólnoty, w wybrany przez wspólnotę sposób (e-mail, Internetowa Obsługa Klienta, SMS, dyżury na terenie nieruchomości)
  • przygotowywanie, zwoływanie i obsługa zebrań współwłaścicieli, w tym w szczególności opracowywanie projektów uchwał i założeń do planu gospodarczego
  • zapewnienie bieżącej obsługi eksploatacyjnej nieruchomości wspólnej poprzez wyszukiwanie usługodawców negocjowanie warunków zawieranych umów oraz kontrola ich realizacji
  • prowadzenie w imieniu Wspólnoty książki obiektu budowlanego wymaganej przez odpowiednie przepisy Prawa Budowlanego
  • ubezpieczenie nieruchomości oraz likwidacja powstałych szkód w zakresie objętych ubezpieczeniem tj. zgłoszenie szkody, przygotowanie dokumentów, uczestnictwo w wizji lokalnej oraz zlecenie naprawy

  • przygotowywanie planów gospodarczych
  • prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu przy pomocy profesjonalnego programu komputerowego, zgodnie z Ustawą o Rachunkowości oraz ustaleniami z Zleceniodawcą
  • dokonywanie bieżących rozliczeń poprzez rachunek bankowy Wspólnoty oraz kontrola faktur, rachunków i innych dokumentów księgowych pod względem rachunkowym i formalnym
  • naliczanie wymiarów opłat indywidualnych
  • okresowe rozliczanie mediów i innych świadczeń indywidualnych
  • sporządzanie rozliczeń właścicieli z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w okresach rocznych
  • windykacja należności
  • sporządzanie corocznych sprawozdań finansowych, w szczególności podatkowej (VAT-7, CIT-2, CIT-8), zgodnie z obowiązującym prawem
  • zapewnienie prawidłowego funkcjonowania i utrzymania we właściwym stanie technicznym budynku
  • bieżąca konserwacja w tym:
  • wymiana przepalonych żarówek, opraw oświetleniowych, podstawowych bezpieczników i wyłączników na klatkach schodowych
  • drobne naprawy zamków drzwi wejściowych, zaczepów magnetycznych oraz regulacja samozamykaczy
  • nadzór nad obsługą serwisową instalacji i urządzeń będących wyposażeniem nieruchomości, w celu utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym w oparciu o udostępnione instrukcje obsługi poszczególnych instalacji oraz przy zachowaniu przepisów bezpieczeństwa i z uwzględnieniem obowiązujących w Polsce przepisów, wytycznych, norm, zaleceń producentów.
  • dokonywanie napraw przez specjalistyczne i sprawdzone firmy
  • organizacja przetargów, opiniowanie ofert oraz negocjowanie warunków umowy
  • nadzór nad zleconymi pracami, odbiór techniczny, rozliczenie wykonanych prac
  • egzekwowanie praw wynikających z gwarancji i rękojmi od wykonawców i producentów instalacji i urządzeń.
  • w przypadku zaistnienia awarii niezwłoczne zabezpieczenie budynku i podjęcie działań w celu zminimalizowania ewentualnych zniszczeń
  • konsultacje prawne w zakresie ustawy o własności lokali
  • doradztwo w zakresie tematów dotyczących Prawa Budowlanego
  • współpraca w zakresie roszczeń usterkowych do developera w okresie gwarancji i rękojmi

Nasze
stawki za administrowanie

uzależnione są od zakresu świadczonych usług oraz wielkości i specyfiki nieruchomości.
2365763839

WAŻNE DOKUMENTY

Oddajemy Państwu do dyspozycji istotne akty prawne dotyczące wspólnot
Właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej są zobowiązani z mocy art. 20 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) do wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej (jednoosobowego lub wieloosobowego), o ile nie doszło wcześniej do powierzenia zarządu w trybie art. 18 ust. 1 ww. ustawy. Członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej wykonują w imieniu i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej czynności kierowania jej sprawami i reprezentowania jej. Osoba pełniąca obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty mieszkaniowej wynagrodzenia za wykonywane na rzecz wspólnoty czynności. O przyznaniu i ustaleniu wysokości wynagrodzenia z tego tytułu decyduje wspólnota mieszkaniowa w drodze uchwały. Do spełnienia tego świadczenia, czyli wypłaty należnego wynagrodzenia, nie jest potrzebne zawarcie umowy o pracę, nie ma także potrzeby zawarcia umowy zlecenia. Charakter świadczenia sprawia, że jedyną podstawę prawną jego kwalifikacji stanowi przepis art. 10 ust.1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (inne źródła przychodu). Wynagrodzenie członka zarządu jest dla danej osoby fizycznej sprawującej taką funkcję przychodem z innych źródeł, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 9 cyt. ustawy, gdyż nie jest to świadczenie ze stosunku pracy, ani ze stosunku służbowego, ani z umowy zlecenia, ani z umowy o dzieło, nie jest to także działalność wykonywana osobiście. Wspólnota mieszkaniowa nie występuje jako płatnik podatku dochodowego od wynagrodzenia członków zarządu, ma jednak obowiązek sporządzić PIT 8C.

Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa powstaje więc z mocy prawa (bez dodatkowych działań zainteresowanych jej utworzeniem) z chwilą, gdy została ustanowiona odrębna własność co najmniej dwóch lokali. Ustawa o własności lokali dzieli wspólnoty na małe (do siedmiu lokali wyodrębnionych i nie wyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela) i duże (lokali wyodrębnionych i nie wyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela jest więcej niż siedem) i uzależnia od tego podziału sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej. Może jednak nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana (art.6 zd.2 WłLokU). Ustawodawca sprecyzował zdolność prawną wspólnoty mieszkaniowej poprzez ,,odpowiednie” zastosowanie przepisów o osobach prawnych oraz subsydiarną odpowiedzialność członków wspólnoty w razie jej niewypłacalności (art..33.1 K.C. ).

W związku z przyznanymi uprawnieniami wspólnota mieszkaniowa może być właścicielem majątku, może mieć własne konta bankowe i obowiązana jest prowadzić rachunkowość.
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej (np. za dostawę energii elektrycznej do wspólnych pomieszczeń, funkcjonowanie windy) wspólnota mieszkaniowa - zgodnie z art.17 WłLokU - odpowiada bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Koszty nieruchomości wspólnej

Pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej - zgodnie z art.12, ust.2, zd.2 WłLokU - służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Przepis art.12 ust.2 WłLokU stanowi prawo bezwzględnie obowiązujące. Właściciele lokali – mimo iż określony w tym przepisie „pożytek i inny przychód” z nieruchomości wspólnej stanowi ich własność - nie mają prawa decydować o przeznaczeniu wydatkowania tych pieniędzy.

Właściciele lokali pokrywają wszystkie koszty zarządu, napraw i modernizacji nieruchomości (wliczając w to doposażenie wszystkich lokali), proporcjonalnie do udziałów we współwłasności. Od zasady tej ustawa przewiduje odstępstwo w odniesieniu do właścicieli lokali użytkowych. Zgodnie bowiem z art.12 ust.3 uchwała zebrania właścicieli lokali może ustalić zwiększone obciążenia z tytułu udziału lokali użytkowych w wydatkach wspólnoty, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z takich lokali, np. sklep spożywczy na pewno ma większy udział w wywozie śmieci i odpadów niż analogicznej powierzchni lokal mieszkalny.

Członek wspólnoty ponosi w całości i bezpośrednio wydatki związane z korzystaniem z lokalu stanowiącego jego własność, a więc koszty ogrzewania, oświetlenia, dostawy gazu, naprawy i wymiany urządzeń sanitarnych, naprawy i wymiany stolarki, podłóg, glazury itd. oraz malowania ścian i sufitów. Ponadto uczestniczy w kosztach zarządu, związanych z utrzymaniem i remontami wspólnej nieruchomości, stosownie do wielkości udziału we współwłasności (udział ten odpowiada stosunkowi metrażu danego lokalu do sumy powierzchni budynku).

Zgodnie z art.13 ust.1 WłLokU właściciel lokalu jest zobowiązany do:

1) ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu, 2) utrzymywania swego lokalu w należytym stanie, 3) przestrzegania porządku domowego, 4) uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, 5) korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych właścicieli, 6) współdziałania z innymi właścicielami w ochronie wspólnego dobra.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art.15 ust.1 WłLokU). Zaliczki te - zgodnie z art.15 ust.2 WłLokU - mogą być egzekwowane w sądowym postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość.

W uzasadnionych przypadkach właściciel lokalu może być zobowiązany do jego udostępniania wspólnocie mieszkaniowej. Zgodnie bowiem z art.13 ust.2 WłLokU na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Może to być np. awaria w budynku, do której usunięcia niezbędny jest dostęp do niektórych lokali.

Licytacja lokalu

Wobec właściciela lokalu, który nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania drastycznej sankcji, jaką jest wystąpienie do sądu z żądaniem nakazania sprzedaży takiego lokalu. Z przepisu art.16 ust.2 WłLokU wynika, że właściciela lokalu można pozbawić prawa własności mieszkania poprzez przymusową sprzedaż licytacyjną za zachowania, ujęte w art.16 WłLokU.

1) długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat;
2) rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego, przy czym należy dodać, iż ani „porządku domowego”, ani też przymiotników „rażący i uporczywy” ustawodawca nie określa. Wydaje się też, iż wystarczyłaby tu ochrona z art.23 i nast. KC, mająca miejsce w przypadku naruszenia dóbr osobistych;
3) umyślne naruszanie praw właścicieli ograniczające ich korzystanie z mieszkań lub części wspólnych, co można również interpretować na różne sposoby, a to stwarza możliwość różnorakich naruszeń prawa własności.

Właściciel, który narusza normę prawną z art.16 ust.1 WłLokU naraża się na to, że wspólnota może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. W przepisie art.16 ust.1 WłLokU mowa jest wprawdzie o wspólnocie mieszkaniowej, ale należy przyjąć, że przepis ten odnosi się również do nieruchomości, w której jest mniejsza liczba lokali (do 7). Sprzedaży lokalu dochodzi się w drodze procesu. Wniosek procesowy formułuje się jako „nakazanie sprzedaży”.

Egzekucja pozytywnego dla wspólnoty wyroku odbywa się w drodze licytacji, która kończy się przysądzeniem własności.

Byłemu właścicielowi lokalu sprzedanego w niniejszym trybie nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Hala garażowa jako lokal wyodrębniony będący przedmiotem współwłasności nie będzie częścią wspólną nieruchomości, zaś współwłaściciele takiej nieruchomości lokalowej o charakterze niemieszkalnym będą tworzyć wraz z innymi właścicielami lokali wspólnotę mieszkaniową. Tym samym taki lokal wyodrębniony, hala garażowa, stanowić będzie wspólny majątek jej właścicieli, którzy jednocześnie według zasad ogólnych związani będą węzłem współwłasności w części wspólnej nieruchomości.

Pozycja współwłaścicieli takiej nieruchomości lokalowej o charakterze niemieszkalnym (hali garażowej) jest podobna jak innych właścicieli posiadających prawo współwłasności do wyodrębnionego lokalu mieszkalnego. Jeśli zatem opisana hala garażowa nie jest częścią wspólną nieruchomości, to nie pozostaje w zakresie kompetencji ustawowych wspólnoty mieszkaniowej, jako osoby ustawowej, która z mocy prawa posiada wyłącznie kompetencje do zarządzania nieruchomością wspólną.

W konsekwencji więc taka hala garażowa nie może być przedmiotem zarządzania przez wspólnotę mieszkaniową, ani też przez zarząd wspólnoty za nią działający, jak też nie może być przedmiotem usługi świadczonej przez zarządcę nieruchomości, nawet gdyby to był zarząd powierzony w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Dzieje się tak z prostej przyczyny, ponieważ wspólnota mieszkaniowa, jako zleceniodawca usługi, nie może zlecać więcej niż sięgają jej kompetencje. Zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej, jako osoby ustawowej, dotyczy wyłącznie zarządzania nieruchomością wspólną.

Zarządzanie halą garażową, należeć będzie do wyłącznych uprawnień jej właścicieli, z obowiązkiem utrzymania takiego lokalu i wspólnego ponoszenia wydatków związanych z jego utrzymaniem według przepisu art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali. Niezależnie od tych obowiązków właściciele takiego lokalu, hali garażowej, będą zobowiązani według normy art. 14 ustawy o własności lokali wspólnie łożyć na utrzymanie nieruchomości wspólnej płacąc na rachunek wspólnoty mieszkaniowej odpowiednią zaliczkę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Chcesz nam przesłać wiadomość?






Chcesz nasz odwiedzić?

(770) 464-9175
Nasz adres:

ul. Kowieńska 9
Gdynia, 81-533
Polska

Kontakt:

biuro@balt-dom.com.pl
58 620-90-70
+48 603-121-911

Godziny otwarcia:

pn, wt, czw - 8.00-16.00
śr - 08.00-17.00
pt - 08.00-14.00